Fiscalité du Crowdfunding Immobilier

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Fiscalité du crowdfunding immobilier en détail à la loupe

Tout ce que vous devez savoir

Le crowdfunding immobilier est devenu une option de plus en plus prisée pour les investisseurs désireux de diversifier leur portefeuille et d’obtenir des rendements attrayants mais il est crucial de bien appréhender la fiscalité du crowdfunding immobilier. Dans cet article, nous plongerons en détail dans l’univers de l’impôt sur les plus-values et des différentes mesures fiscales qui peuvent s’appliquer.

Le Cadre Fiscal

Lorsque vous décidez d’investir dans le crowdfunding immobilier, vous vous retrouvez généralement en possession d’obligations. En conséquence, les revenus issus de cet investissement sont imposables. À la différence d’un investissement direct dans l’immobilier, où les plus-values sont considérées comme des revenus fonciers, les revenus générés sont catégorisés comme des revenus mobiliers. Par conséquent, lors de votre déclaration d’impôt, ces revenus doivent être spécifiquement répertoriés sous l’intitulé « revenus mobiliers. »

Le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU)

Depuis janvier 2018, les revenus engendrés par ce type d’investissement sont soumis au régime du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), couramment désigné sous le nom de Flat Tax. Cette méthode fiscale simplifiée instaure un taux forfaitaire de 30% sur les revenus obtenus, composé de 12,8% d’impôt sur le revenu et de 17,2% de prélèvements sociaux.

Il est important de noter que ce taux forfaitaire est appliqué de manière uniforme à l’ensemble des revenus mobiliers, qu’ils découlent du crowdfunding immobilier ou d’autres sources, tels que les intérêts de placements ou les dividendes d’actions. Cependant, les ménages qui ne sont pas assujettis à l’impôt sur le revenu ou qui se situent dans la seconde tranche d’imposition (11%) ont la possibilité de soumettre leurs revenus à l’échelle progressive de l’impôt sur le revenu, ce qui implique un taux marginal d’imposition inférieur à 30%. En conséquence, ces contribuables peuvent réduire leur charge fiscale sur leurs revenus mobiliers. De plus, sous certaines conditions, il est envisageable d’être exempté du versement de l’acompte de 12,8%.

Les Exceptions

Il existe des exceptions à l’application du PFU dans le domaine du crowdfunding immobilier. Par exemple, les non-résidents fiscaux français et les personnes morales ne sont pas concernés par ce prélèvement forfaitaire. Les résidents fiscaux à l’étranger sont tenus de déclarer leurs plus-values dans le pays où ils résident sur le plan fiscal.

L'Impact sur les Rendements

L’application du PFU peut inévitablement influencer les rendements nets que vous percevez de votre investissement. Pour illustrer cela, prenons un exemple concret : si vous investissez 10 000 € dans un projet affichant un rendement annuel de 9% sur une période de placement de 24 mois, vous pouvez calculer vos revenus de la manière suivante :

  • Montant des intérêts bruts générés sur 24 mois : 1 881 € (10 000 + 9% = 10 900 + 9% = 11 881 €)
  • Montant du PFU : 1 881 € * 30% = 564 €
  • Montant du remboursement : 11 317 €

Il est essentiel de prendre en compte ces implications fiscales lors de l’évaluation de la rentabilité de votre investissement.

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L’IFI s’applique aux patrimoines dépassant 1 300 000 € pour les particuliers et 3 570 000 € pour les personnes morales. Heureusement, l’IFI n’intègre pas les revenus issus de valeurs mobilières, ce qui signifie que les plus-values provenant du crowdfunding immobilier ne viendront pas s’ajouter à l’assiette de cet impôt.

Les Dispositifs Spécifiques

Divers dispositifs fiscaux spécifiques peuvent s’appliquer au crowdfunding immobilier. Par exemple, le Plan d’Épargne Actions (PEA) et le PEA-PME sont des enveloppes d’investissement bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. En investissant dans le crowdfunding via ces dispositifs, vous pouvez optimiser votre situation fiscale et augmenter votre rendement net. Vous pouvez trouver des opportunités d’investissement via un PEA-PME sur des plateformes telles que Beefordeal !

Les Avantages de l'Investissement via PEA et PEA-PME

Le PEA / PEA-PME constitue une enveloppe fiscale permettant aux investisseurs de bénéficier d’un abattement fiscal sur les dividendes et plus-values réalisées après 5 ans de détention. En investissant via ce dispositif, vous serez exonérés de l’impôt sur les revenus, seuls les prélèvements sociaux (à hauteur de 17,20%) étant dus sur les plus-values. De ce fait, vous pourrez optimiser la rentabilité nette de votre investissement immobilier via le crowdfunding.

Contraintes :

  • Plafond de versement de 150 000 € pour le PEA et de 225 000 € pour le PEA-PME (et 225 000 € en cumulé entre PEA et PEA-PME).
  • Tout retrait partiel avant 5 ans entraîne la clôture du compte et ne profite pas de l’exonération fiscale.

Conclusion

Le crowdfunding immobilier est un instrument avantageux pour diversifier votre portefeuille et stimuler votre rendement. Toutefois, il est impératif de bien comprendre la fiscalité qui régit les plus-values de cet investissement.

En optant pour le crowdfunding, vous serez assujetti au régime du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), qui impose un taux forfaitaire de 30% sur les revenus générés. Néanmoins, vous avez la possibilité d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. De plus, divers dispositifs fiscaux, tels que le PEA, peuvent contribuer à optimiser votre situation fiscale et à accroître vos rendements nets.

Avant de vous lancer, il est recommandé de solliciter l’avis de votre conseiller financier ou d’un fiscaliste afin d’évaluer l’impact fiscal spécifique à votre situation. Une compréhension approfondie de la fiscalité associée à votre investissement en crowdfunding immobilier vous permettra de prendre des décisions financières éclairées et d’optimiser vos rendements.

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