GLOSSAIRE DU CROWDFUNDING IMMOBILIER

Un auditeur est un professionnel chargé d’examiner les comptes financiers d’une entreprise ou d’un projet pour s’assurer de leur exactitude et de leur conformité aux normes.

Un bridge, dans le contexte du crowdfunding immobilier, fait référence à un financement temporaire utilisé pour combler un écart de financement jusqu’à ce que des ressources permanentes, telles que des investissements en capitaux propres, soient disponibles. Il est souvent utilisé pour des projets immobiliers en attente de financement à plus long terme.

L’expression « brut de béton » fait référence à l’état initial d’une construction immobilière après la fin des travaux de gros œuvre. Il s’agit d’une structure de base sans finitions intérieures.

La qualité de la garantie dépend de la qualité du garant.

Le cash flow, ou flux de trésorerie, représente la différence entre les revenus générés par un investissement immobilier (loyers, revenus, etc.) et les dépenses (hypothèques, frais d’entretien, etc.). Il mesure la rentabilité nette d’un investissement.

La cession de VEFA est le transfert des droits et obligations d’un acquéreur initial à un nouvel acquéreur avant la livraison du bien immobilier en VEFA. Cela peut se produire lorsque l’acquéreur initial souhaite revendre son droit à l’achat.

La commercialisation est le processus de mise en vente ou de location des biens immobiliers à des acheteurs ou des locataires potentiels. Elle inclut la promotion, la négociation et la conclusion des transactions.

Une convention de séquestre est un accord légal entre les parties qui stipule qu’un tiers neutre, le séquestre, détient temporairement des biens ou des fonds en toute sécurité jusqu’à ce que certaines conditions ou obligations soient remplies. Cela peut être utilisé dans le cadre d’une transaction immobilière pour garantir que les fonds sont disponibles lorsque nécessaire.

Les coupons, également appelés intérêts, sont les paiements périodiques que les détenteurs d’obligations reçoivent en échange de leur investissement. Les coupons sont généralement versés semestriellement ou annuellement et sont basés sur le taux d’intérêt de l’obligation.

La couverture de financement fait référence aux ressources financières, y compris les fonds propres et l’endettement, utilisées pour soutenir un projet immobilier ou une opération. Elle garantit que les besoins financiers sont comblés.

Les dividendes sont des paiements périodiques effectués aux actionnaires d’une entreprise à partir des bénéfices réalisés. Ils sont généralement distribués sous forme d’argent comptant par action détenue. La ditribution des dividendes est décidée par une Assemblée Générale. L’Assemblée Générale peut décider de na pas verser de dividendes en fin d’exercice, si la société n’a pas réalisé de bénéfice, ou si ella a besoin de réaliser de futurs investissements.

La DROC (Déclaration Réglementaire d’Ouverture de Chantier) permet à l’administration de connaître le début d’un chantier et de contrôler l’exécution des travaux, à travers le droit de visite et de communication (article L. 461-1 du code de l’urbanisme).

La date figurant sur cette déclaration fait partie des éléments fondamentaux permettant de mettre en jeu la garantie de responsabilité décennale des intervenants concernés par un sinistre.

L’emplacement « prime » fait référence à un emplacement particulièrement attractif ou prestigieux pour un bien immobilier, ce qui peut entraîner une demande plus élevée et des prix de vente plus élevés.

Les fluides en attente désignent les systèmes de plomberie, d’électricité, de chauffage, de ventilation, etc., qui sont prévus dans une construction mais qui n’ont pas encore été installés ou raccordés.

Une foncière est une société dont l’activité principale consiste à détenir, gérer et investir dans des biens immobiliers, tels que des immeubles, des terrains ou des propriétés commerciales.

Les fonds propres représentent la portion du capital investi dans une entreprise ou un projet immobilier par ses actionnaires ou investisseurs. Ils sont essentiels pour soutenir la croissance et le développement de l’entreprise.

La garantie à première demande (GAPD) est un contrat qui permet à un bénéficiaire d’exiger le paiement d’une somme d’argent déterminée auprès d’un organisme garant, et ce dès la première demande.

Dans notre cas, Les bénéficiaires sont les investisseurs et le garant est la société mère de promotion. La société de projet peut également, en complément, se porter garante.

Signée par la société mère, Le garant n’a pas la possibilité de soulever d’exception, d’objection ou de contestation relative à l’exécution de l’obligation garantie.
Au niveau de la société de projet, la GAPD sera conditionnée au remboursement de la banque

C’est pourquoi Beefordeal fait systématiquement et à minima signée la GAPD par la société mère de promotion.

La GAPD ne couvre pas le risque de faille du promoteur qui se porte garant. En effet, si le garant n’est plus en mesure d’assumer ses obligations pour cause de faillite, la garantie ne pourra pas s’appliqué. La garantie dépend de la qualité d du garant
La phase d’audit à notamment pour objectif de déterminer l’exposition de l’opérateur au risque de faillite et de surendettement.

La Garantie Financière d’Achèvement (GFA) est une garantie fournies par une banque ou un assureur s’engagent, auprès des acquéreurs de logements, à finaliser la construction en cas de défaut du promoteur.

Si elle doit être appliqué, la banque ou l’assureur qui à accordé cette garantie s’engage à trouver un nouveau promoteur qui terminera les travaux.

La qualité de la garantie dépend de la qualité du garant.

Délivrée par un assureur spécialisé, l’assurance Dommage Ouvrage (DO) est une assurance destinée à garantir le paiement des réparations de dommages subis par un ouvrage sans recherche de responsabilité. Elle est obligatoire pour toute construction neuve.

La qualité de l’assurance dépend de la qualité de l’assureur.

Le gros œuvre désigne la phase initiale de la construction d’un bâtiment, comprenant les travaux de fondation, de structure, de maçonnerie et de charpente. Il s’agit de la base structurelle du bâtiment.

Une holding est une société dont l’activité principale consiste à détenir des participations dans d’autres sociétés. Elle peut servir à gérer et contrôler diverses filiales et actifs.

Les honoraires de négociation sont les frais facturés par un agent immobilier ou un intermédiaire pour ses services dans la négociation et la conclusion d’une transaction immobilière.

Les honoraires techniques sont des frais facturés par des professionnels, tels que des architectes ou des ingénieurs, pour leurs services de conception, de planification et de gestion technique d’un projet immobilier.

L’expression « hors d’air » signifie que la construction d’un bâtiment est étanche à l’air, c’est-à-dire qu’elle est fermée hermétiquement, mais que les finitions intérieures ne sont pas encore terminées.

L’expression « hors d’eau » signifie que la construction d’un bâtiment est étanche à l’eau de pluie, mais les finitions intérieures ne sont pas encore réalisées.

L’investissement direct implique l’acquisition directe d’un actif ou d’une participation dans une entreprise. L’investissement indirect se fait par l’intermédiaire d’une structure intermédiaire, comme une société holding ou un fonds.

La libération de séquestre fait référence au processus par lequel des biens ou des fonds détenus en séquestre sont restitués aux parties concernées après la satisfaction des conditions prévues par l’accord.

La livraison des lots fait référence au moment où les biens immobiliers, tels que des appartements ou des locaux commerciaux, sont remis aux acheteurs ou locataires après la construction et les finitions.

Un marchand de biens est un individu ou une entreprise qui achète des biens immobiliers pour les rénover, les développer ou les revendre avec l’intention de réaliser un profit.

La masse des obligataires représente l’ensemble des détenteurs d’obligations émises par une société ou un projet immobilier. Cela inclut tous les investisseurs qui ont acheté des obligations de cette émission spécifique.

La maturité d’une obligation est la date à laquelle l’obligation arrive à échéance, et le montant nominal initial doit être remboursé à l’investisseur. Les obligations peuvent avoir des échéances à court, moyen ou long terme, généralement exprimées en années ou en mois.

Le montant total de l’émission représente la somme totale d’argent que l’émetteur d’obligations cherche à lever en émettant ces titres. Il correspond généralement à la valeur nominale multipliée par le nombre d’obligations émises.

Le nominal d’une obligation, également appelé valeur nominale ou valeur faciale, est le montant initial de l’obligation. Il est utilisé pour calculer les paiements d’intérêts.

Le nominal restant est le montant initial de l’obligation qui doit encore être remboursé à l’investisseur à un moment donné. Il diminue à mesure que les paiements d’intérêts sont effectués et peut être remboursé intégralement à l’échéance.

Une obligation est un titre de créance (dette) émis par une entreprise ou une entité gouvernementale pour lever des fonds. Les investisseurs prêtent de l’argent à l’émetteur en échange de paiements d’intérêts et du remboursement du montant nominal à l’échéance.

Une obligation à taux fixe est un titre de créance (dette) émis par une entreprise ou une entité gouvernementale pour lever des fonds. Le taux d’intérêt de ces obligations reste constant pendant toute leur durée de vie, garantissant ainsi aux investisseurs des paiements d’intérêts réguliers à un taux prédéterminé.

Une obligation convertible est un type d’obligation qui peut être converti en actions de la société émettrice à un prix déterminé et pendant une période spécifiée. Cela permet aux investisseurs de profiter d’une éventuelle appréciation de la valeur des actions.

Un opérateur immobilier est une entité qui gère, développe et réalise des transactions immobilières. Il peut s’agir de Promoteurs, Marchands de biens, lotisseurs fonciers, de constructeurs, de gestionnaires d’actifs, etc.

Sur demande du promoteur, un permis de construire est un document administratif délivré par la mairie du lieu de situation du terrain concerné. Ce document est une autorisation administrative autorisant le promoteur, à construire, édifier ou rénover sur un terrain.

Le permis de construire a pour objectif de confirmer la conformité d’une construction envisagée, selon les règles d’urbanisme en vigueur. Sans permis de construire le promoteur ne peut pas lancer une opération.

La pré-commercialisation est une étape précédant la commercialisation officielle d’un projet immobilier. Elle vise à recueillir l’intérêt des futurs acheteurs ou locataires avant la fin de la construction. Elle est matérialisée par la signature de contrats de réservation qui seront transformé par la suite en signature notariée.

Le point mort d’une opération immobilière est le moment où les revenus générés par l’investissement égalent les coûts totaux, indiquant que l’opération commence à être rentable.

Un promoteur immobilier est une entreprise spécialisée dans le développement, la construction et la commercialisation de projets immobiliers, tels que des immeubles résidentiels ou commerciaux.

La promotion immobilière est l’activité qui consiste à développer, financer et gérer des projets immobiliers, du stade de la conception à la vente ou à la location des biens immobiliers construits.

À la suite de l’obtention du permis de construire, le promoteur à l’obligation d’afficher son autorisation de construire de manière visible, sur les lieux de la future construction.

À ce stade, et dans un délai de 2 mois, toute personne estimant que la future construction engendrera des nuisances peut déposer un recours en mairie pour faire invalider le permis de construire. S’il le recours est fondé et que la mairie valide le recours, le permis peut être annulé.

Le permis purgé de tout recours signifie donc que la période de recours par des tiers est terminée et que le permis de construire est définitivement accordée.

Le refinancement de fonds propres fait référence à l’acte de lever de nouveaux capitaux propres pour remplacer ou compléter les fonds existants. Il peut être utilisé pour soutenir la croissance ou pour couvrir des besoins financiers.

Le remboursement du nominal fait référence au paiement final de la valeur nominale de l’obligation à l’investisseur lorsque celle-ci arrive à échéance. C’est le montant initial que l’investisseur a prêté à l’émetteur.

Le représentant de la masse des obligataires est une personne ou une entité désignée pour agir au nom de tous les détenteurs d’obligations d’une émission donnée. Ce représentant facilite la communication entre les investisseurs et l’émetteur de l’obligation.

Le risque au mètre carré évalue la vulnérabilité financière d’un projet immobilier en fonction de sa taille (surface en mètres carrés). Il est utilisé pour déterminer la marge de sécurité financière d’un projet par rapport au prix du marché.

Explication : Le risque au mètre carré permet de mesurer la capacité d’un projet immobilier à générer des bénéfices en fonction de la surface du bien. Plus le risque au mètre carré est élevé, plus le projet est exposé à des incertitudes financières. Il se calcule en comparant le coût total de l’opération au chiffre d’affaires attendu par rapport à la taille du bien.

Par exemple, si un projet de 500 m² a un coût total de 3,5 millions d’euros et prévoit un chiffre d’affaires de 3,9 millions d’euros, le prix de vente moyen par mètre carré est de 7 800 €/m² (3,9 millions d’euros / 500 m²), tandis que le risque au mètre carré est de 7 000 € (3,5 millions d’euros / 500 m²).

Lors de la pré-commercialisation, les surfaces non vendues sont ramenées au chiffre d’affaires restant à réaliser. À mesure que la commercialisation progresse, le risque au mètre carré diminue. En comparant le risque au mètre carré avec le prix du marché, il est possible d’évaluer le risque financier ou la marge de manœuvre de l’opérateur sur un projet.

Le risque d’illiquidité fait référence à la difficulté de convertir un investissement en argent comptant en vendant ou en achetant des actions ou des obligations.

Un séquestre est une personne ou une entité qui détient temporairement des biens ou des fonds en toute sécurité, généralement dans le cadre d’une transaction ou d’une opération juridique.

Les sociétés cotées sont celles dont les actions sont négociées en bourse, tandis que les sociétés non cotées ne sont pas accessibles par le public via la bourse. Le statut de cotation affecte la liquidité et la transparence des actions d’une société.

Le taux de capitalisation, ou taux de rendement, est utilisé pour évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier. Il représente le rapport entre les revenus nets de l’investissement et la valeur de l’investissement.

La garantie Tout Risque Chantier (TRC) est également délivré par un assureur spécialisé. Les garanties couvrent les dommages matériels occasionnés sur le chantier à tout ce qui est destiné à faire partie intégrante de l’ouvrage définitif.

Elle est généralement souscrite en même temps que d’autres garanties telle que la Garantie Dommage Ouvrage.

En cas de sinistre, l’indemnisation intervient sans recherche préalable de responsabilité de la part des assureurs ce qui permet d’éviter des désaccords en cours de réalisation du projet.
Cette garantie n’est pas légalement obligatoire. Beefordeal en fait pour autant une condition essentielle dans sa sélection de projet

La qualité de l’assurance dépend de la qualité de l’assureur.

La trésorerie représente les liquidités disponibles d’une entreprise ou d’un projet immobilier. Elle comprend l’argent en espèces, les dépôts bancaires et d’autres actifs facilement convertibles en argent comptant.

La valeur par mètre carré (m²) est un indicateur couramment utilisé pour évaluer le prix ou la valeur d’un bien immobilier. Il divise la valeur totale du bien par sa surface en mètres carrés.

La VEFA est un contrat de vente dans lequel un acheteur acquiert un bien immobilier qui n’est pas encore construit ou achevé. Le bien est vendu sur plan, et la livraison a lieu une fois que la construction est terminée.

La vente à la découpe consiste à vendre séparément les lots ou unités d’un bien immobilier, tels que des appartements individuels dans un immeuble.

Un véhicule d’investissement est une structure légale ou financière utilisée pour détenir et gérer des actifs, y compris des investissements immobiliers. Cela peut prendre la forme d’une société, d’une fiducie ou d’une autre entité.