Le centre d'information

Investir

dans une opération immobilière

La sélection des projets

• Comment sont qualifiés les projets?

  La sélection des projets est réalisée par une équipe d’experts immobilier. Pour déterminer la qualité d’un projet et le mettre en ligne, nous suivons un processus en deux étapes

  1. L’éligibilité de l’opérateur

  La première étape consiste en l’analyse de l’historique des dirigeants et de l’entreprise, la solvabilité de l’opérateur, les caractéristiques principales de l’opération et les besoins/objectifs de financement.

  2. L’analyse du projet par l’audit

  En cas d’éligibilité, nous procédons à une due diligence, audit détaillé du projet qui a pour objectif de déterminer la fiabilité de l’opération pour les investisseurs. Dans le cadre de cet audit, nous identifions :

  
  

  • La situation et la structure financière de l’opérateur
  • Les caractéristiques techniques de l’opération
  • Les éléments financiers du projet
  • L’équipe de réalisation et de pilotage du programme
  • La cohérence commerciale
  • Le calendrier de réalisation
  • La structure de financement
  • La stratégie de communication

  
  

  Le comité d’engagement

  A l’issue de l’audit, nous confirmons ou pas la mise en ligne du projet auprès de nos investisseurs et définissons les caractéristiques de l’investissement (rendement, durée, type d’investissement, calendrier de réalisation etc)

  
  
• Pourquoi investir en crowdfunding immobilier ?

  Contrairement à l’investissement dans une jeune entreprise, l’immobilier présente, par nature, une valeur résiduelle qui, même en cas de défaut de l’opérateur, offre des solutions de recours pour récupérer une partie des sommes investies.
  En effet, le foncier acquis par l’opérateur garde une valeur marchande en soi qui, dans le cadre de sa revente, procure une valeur de remboursement potentiel pour les investisseurs.
  Par ailleurs, les opérations immobilières présentées sur beefordeal sont limitées dans le temps. Pour une opération qui se déroule sans difficulté particulière, la durée d’immobilisation des sommes investies est connue par avance.
  Enfin, une opération immobilière est contrôlée par de nombreux acteurs à commencer par la banque, qui accompagne l'opérateur dans sa gestion financière du projet et qui veille au déroulement économique de l'opération.

• Pourquoi un promoteur sollicite le crowdfunding ?

  Afin d’accélérer le développement de leur activité, le crowdfunding permet aux opérateurs de disposer rapidement de fonds et multiplier leur capacité de réalisation.

  Un opérateur à constamment besoin de trésorerie pour faire face aux multiples dépenses engendrées par une opération. Etudes préalable, acquisition de foncier, initialisation des financements bancaire, sont autant de phases durant lesquelles le promoteur a besoin de fonds.

  Tous les promoteurs sont susceptibles de faire appel au crowdfunding qu'ils représentent des petites structures ou des structures nationales.

• Quelles sont les caractéristiques d'une opération immobilière ?

  beefordeal permet à tout type d’opérateurs immobiliers (promoteurs, constructeurs, aménageurs, SEM, sociétés d’HLM,) de trouver des financements alternatifs ou complémentaires aux banques pour financer leurs projets immobiliers.
  Le financement est proposé sous forme d’Emprunt Obligataire.

  
  Les caractéristiques essentielles de ces opérations sont :
  

  • Un emplacement de qualité dans une zone dynamique,
  • Un opérateur immobilier structuré, justifiant d’une expérience significative,
  • Une opération en cohérence avec son marché et dont le délai de réalisation est maîtrisé,
  • Un financement bancaire permettant de bénéficier de l’expertise bancaire en complément de nos audits,
  • Un permis de construire purgé de tout recours,
  • Des garanties techniques obtenues permettant de bénéficier de l’expertise d’un assureur,
  • Une Garantie de Fin d’Achèvement (GFA) obtenue ou sous accord préliminaire conditionné par l’apport de fonds propres,
  • Un taux de commercialisation avancée d’au moins 50%,
  • Un taux de rendement/risque cohérent

  
  L’ensemble de ces caractéristiques sont détaillées dans les fiches projets mises en ligne sur la plateforme.
• Comment savoir si un projet est fiable ?

  beefordeal fournit aux investisseurs un ensemble d’information permettant de qualifier les opérations. Ces informations sont structurées selon les critères d’analyse étudiés durant la phase d’audit de l’opération.

  En complément de notre audit, l’investisseur se forge sa propre conviction sur la fiabilité de l’opération par l'étude des informations fournies par la plateforme.

  Qualité de l’opérateur, cohérence financière du bilan de l’opération, caractéristique du projet, qualité de l’emplacement du projet, force commerciale de l’opération, garanties techniques et financières acquises par l’opérateur, maturité du projet lors de sa mise en ligne, sont autant d’éléments qui appuient la fiabilité de l’opération.

• Qu'est ce que je peux gagner ou perdre ?

  le gain Le gain financier correspond au rendement annuel présenté, soit de 8 à 15% par an selon les projets.
  Pour exemple, si vous investissez 1 000 € sur un projet dont le rendement annuel est de 10% et un horizon d’investissement de 24 mois votre gain sera : ((1 000 x 10%)+(1100 x 10%) soit 210 € de plus value à horizon 24 mois (les intérêts sont capitalisés chaque année).

  
  

  Le risque L’investissement dans des sociétés non cotées présente un risque de perte totale ou partielle de l’investissement. La perte de votre investissement peut être de 100%, jamais au-delà.
  Pour chaque projet, beefordeal met en place une structure intermédiaire (Holding d'investissement) pour limiter les pertes potentielle à hauteur des seuls montants investis.

  
  

  conseil Il est conseillé de diversifier vos investissements sur plusieurs projets en n'investissant que ce que vous êtes prêt à perdre.

• Quels sont les risques liés à l’investissement ?

  beefordeal rappelle que l’investissement dans des sociétés non cotées présente un risque de perte partielle ou totale des montants investis ainsi qu’un risque d’illiquidité.

  Les risques inhérents au projet tels que juridiques, administratifs, techniques et commerciaux, peuvent également engendrer un rendement moindre que prévu au départ.

  La sélection et l'audit effectués par beefordeal sur chaque projet a pour objectif d'identifier le niveau de risque selon l'ensemble de ces caractéristiques.

  Les informations présentées aux investisseurs ont pour objectif de permettre à chacun de se faire une opinion sur la fiabilité des projets.

• Quel comportement adopté ?

  beefordeal recommande aux investisseurs de diversifier leurs investissements sur plusieurs projets pour répartir le risque.

  beefordeal recommande également de ne pas investir plus de 10% de son patrimoine et de n'investir que les sommes dont vous n'avez pas besoin sur la durée de l'investissement.

• Quelles sont les garanties prises sur l’opérateur ?
  Afin d'encadrer le risque lié aux investissements, beefordeal inscrit dans sa relation avec l'opérateur les obligations contractuelles suivantes :
  

  • La centralisation des flux financier par la banque qui accorde le prêt bancaire pour l’opération,
  • L'attribution des garanties techniques et financières du projet par un Assureur et un partenaire financier (GFA, DO, RTC),
  • Un taux de commercialisation minimum afin d’assurer une couverture de financement maximum,
  • Une étude de marché fiable, afin de garantir l’adéquation du projet avec le marché ciblé
  • Une garantie autonome à première demande, une caution solidaire de la société mère de l’opérateur ou un nantissement des titres détenus par l’opérateur gérant

  
  A noter : la Garanties Autonome à Première Demande (GAPD) est un outil juridique complémentaire pour obliger l'opérateur à rembourser les investisseurs en cas d'activation. La GAPD ne couvre pas le risque de faillite de l'opérateur.
• Comment peut-on suivre une opération immobilière ?

  Si vous n'avez pas encore investi dans une opération que vous souhaitez suivre, il vous suffira de vous inscrire à la newsletter pour recevoir l'actualité de nos investissements. Vous pourrez également choisir d'être prévenu par SMS dés l'ouverture des souscriptions d'un projet.

  
  Si vous avez investi dans une opération et que vous souhaitez suivre son état d'avancement, beefordeal organise un suivi trimestriel des opérations et communique aux investisseurs un rapport d’avancement accessible dans l’espace personnel (évolution du taux de commercialisation, avancement des travaux, conformité du bilan de trésorerie etc.).

Gérer son investissement

• Combien de temps dure une campagne de financement ?
  Une campagne de financement peut être extrêmement rapide variant de quelques semaines à quelques heures. C’est pourquoi nous recommandons à nos investisseurs de se tenir informé de l'actualité via nos newsletters afin d’être prêt à investir lors de l’ouverture des souscriptions.
• Peut-on annuler une souscription ?

  Oui, il vous est possible d’annuler sans frais une souscription tant que les fonds n’ont pas été versés.
  Une fois les fonds perçus, la souscription est réputée effective.

• Peut on augmenter une souscription si j’ai déjà investi ?
  Oui, dans ce cas vous devrez suivre le processus de souscription initial. Vous verrez ainsi apparaitre deux lignes de suivi relatif à vos investissements dans votre espace personnel
• A quel moment est encaissée ma souscription?

  Dans le cadre de souscription par CB ou par virement, les sommes sont prisent en compte immédiatement

  Concernant les paiements par chèques, les sommes sont encaissées dès réception. Les fonds sont mis sur un compte séquestre en attente de l'atteinte du montant de collecte recherché.

  Une fois le montant recherché atteint, les fonds sont transférés à l'opérateur

• J'ai investi mais la collecte n'atteint pas le montant recherché ?
  Lorsque le montant de collecte recherché n’est pas atteint, l'opération est annulée et les investisseurs sont entièrement remboursés sur leur compte, sans frais.
• Que se passe-t-il en cas de sursouscription ?

  beefordeal prévoit une sursouscription à hauteur de 105% du montant recherché afin de se prémunir d'éventuelles annulations.

  En cas de dépassement du montant recherché, nous appliquons pour des raisons d’équité la règle du « premier arrivé, premier servis ».

• Beefordeal me prélève-t-il des frais sur mon investissement ?

  Non, le service aux investisseurs est sans frais d’entrée ni frais de gestion. 100% des montants investis sont entièrement transférés au porteur de projet.

  La rémunération de beefordeal est entièrement réalisée au travers des opérateurs à hauteur de 10% maximum des montants investis.

  
  

Que faire après la clôture ?

• La collecte a réussi, que se passe-t-il après ?

  Dés que le montant de collecte recherché est atteint, les souscriptions sont clauses. beefordeal procède alors à la concrétisation du véhicule financier sous 10 jours ouvrés. A l'issue de cette étape de concrétisation, les fonds sont transférés au porteur de projet et l'investissement est réputé effectif.

  Une confirmation et un récapitulatif de l'investissement est communiqué aux investisseurs par mail et un espace de suivi du projet est créé dans l'espace personnel de chaque investisseur.

• Comment suivre mon investissement ?

  beefordeal et le porteur de projet s'engagent à fournir à minima tous les trimestres des informations relatives à l'avancement du projet. Des visuels sont apportés au suivi du planning pour vous permettre de visualiser l'avancée du projet.

  A l'issue du projet, un message de confirmation vous informe de la bonne finalisation du projet et du remboursement.

• Existe-t-il un document prévoyant les conditions de sortie ?

  Toutes les informations relatives aux droits et devoirs des parties ainsi que les modalités de remboursement des souscriptions sont décrites dans le Contrat Obligataire qui est communiqué aux investisseurs en amont de la souscription.

  Le contrat de Garantie Autonome à Première Demande précise les recours juridiques potentiels en cas d'activation de celui-ci.

  
  En compléments, le Document d'Information Réglementaire Synthétique (DIRS), présenté aux investisseurs en amont de la souscription, recense l'ensemble des informations juridiques et administratives relatives à l'investissement.
• Le promoteur s'engage-t-il vis à vis des investisseurs ?

  Le porteur de projet est tenu par les engagements pris dans le contrat Obligataire dont il est l'émetteur.

  Il s'engage en complément par la signature d'une Garantie Autonome à Première Demande signée par la maison mère de promotion ainsi que par la société réalisatrice de l'opération immobilière.

  Le porteur de projet est également engagé financièrement par les fonds propres qu'il a personnellement mis dans le projet.