Description
EN SYNTHESE
Au terme de l'opération, il y aura donc 3 appartements et 2 terrains à bâtir
A ce jour, les 2 terrains à bâtir ont été réservés. Les 3 appartements seront commercialisés dès la fin des travaux de restructuration.
Une Garantie à Première Demande sera signée par la société mère du Marchand de biens
Le Marchand de biens souhaite refinancer une partie des fonds propres engagés au démarrage de l'opération. Les fonds collectés viendront en substitution des fonds déjà engagés par le Marchand de biens.
AIDE A LA DECISION
DOCUMENTS DISPONIBLES
Ratios Marchand de biens
Statuts Quatre Cantons
Autorisation de division
Certificat de purge division
Certificat de purge travaux
Plan de division
Plans des façades et d'intérieur
LA LOCALISATION
Villebon-sur-Yvette est une commune située à vingt kilomètres au sud-ouest de Paris dans le département de l’Essonne en région Île-de-France.
Attachée à la préservation de ses espaces verts, Villebon-sur-Yvette (751 hectares) bénéficie de l’environnement verdoyant du Bois des Gelles et des rives de l’Yvette, symbole et trait d’union de la commune.
D'un point de vue économique, la commune est avantagée par la présence sur son territoire des parcs d'activités de Courtabœuf, La Prairie et la Bretêche, et de la zone commerciale Villebon 2.
Elle bénéficie de nombreuses infrastructures qui favorisent une vie culturelle et sportive particulièrement riche, relayée par un tissu associatif très actif.
- A 750 m de la Mairie,
- A 1,7 Km de la zone commerciale de Villebon2
- A 400 m du collège, 750m du lycée et 1 Km de de l'école primaire
- 2 lignes de bus à deux pas du terrain
- A 10 min à pied du RER B Palaiseau Villebon
- A10 et N118 à 1 Km
LE PROJET
| Adresse | 34 rue des Maraichers, 91140 Villebon-Sur-Yvette |
| N° de cadastre | AH 118 |
| N° d'accord de travaux non soumis à permis de construire | DP 91661 17 1 0074 |
| Date d’obtention de l'accord | 4 Janvier 2018 |
| N° d'accord de lotissement | DP 91661 17 10045 |
| Date d’obtention de l'accord | 26 Juin 2017 |
| Date de purge | 3 Avril 2018 |
| Composition | 2 x T4, 1 x T5, 2 x lots à bâtir |
| Surface du terrain | 1886 m² |
Quatre Cantons restructure une maison existante pour en faire 3 appartements et divise le terrain en trois lots dont 2 lots seront commercialisés en terrain à bâtir.
En détaille :
- Division du terrain avec création de deux lots à bâtir,
- Modification des espaces extérieurs et terrassement avec création des espaces de stationnement,
- Rénovation du bâti relatif à la plomberie et l'électricité avec pose de compteurs individuels,
- Restructuration des espaces intérieurs afin d'isoler les étages pour la création des appartements et modification des caves situées au RDC,
- Ouverture du toit et création d'une terrasse dédiée à l'appartement du 2ème étage.
Chacun des appartements créés disposera d'un jardin ou d'une terrasse ainsi que deux places de parkings.
| Type | Nombre | Surface m² | Réservés | Stock |
|---|---|---|---|---|
| T4 | 1 | 90 m² + Terrasse 9 m² | 0 | 1 |
| T4 | 1 | 100 m² + Jardin 150 m² + Terrasse 50 m² | 0 | 1 |
| T5 | 1 | 130 m² + Jardin 100 m² + Terrasse 106 m² | 0 | 1 |
| Terrains à bâtir | 2 | de 402 m² et 429 m² | 2 | 0 |
| Total | 5 | 2 | 3 |
Les appartements seront commercialisés à un prix médian de 3156€/m² sans prise en compte des surfaces extérieurs qui sont relativement importantes.
A ce jour, les deux terrains à bâtir ont été réservés. Cela représente 30,44 % en valeur totale de l'opération. Les appartements seront commercialisés une fois les travaux de restructuration terminés.
ELEMENTS FINANCIERS
| Type | Contributeur | Part | Montant |
|---|---|---|---|
| Apports | 100 % | 230 000€ | |
| dont Fonds propres | Promoteur | 21,74% | 50 000€ |
| dont financement obligataire | Investisseurs Beefordeal | 78,26% | 180 000€ |
| Prêt bancaire | Banque | 100 % | 1 100 000€ |
| Pré commercialisation | 442 000€ | ||
| Total des ressources | 1 772 000€ |
La banque a octroyé un crédit d'acquisition terrain + travaux de 1 100 000€. Le montant de la commercialisation vient compléter le financement à hauteur de 442 000€.
Le Marchand de bien apporte 230 000€ en fonds de garantie exigés par la banque qui seront séquestrés sur un compte spécifique, détenu par la banque, dont 180 000€ seront refinancés par les investisseurs de Beefordeal.
| Charge foncière | 802 000€ |
| Coûts Travaux | 205 000€ |
| Frais financiers & divers | 135 600€ |
| Total prix de revient | 1 142 600€ |
|---|---|
| Chiffre d'affaires | 1 452 000€ |
| Marge Opérationnelle | 309 400€ |
| Taux de marge | 21,31 % |
Ressources en trésorerie* : 1 542 000€
La couverture de financement est de 135 %
*Les 230.000€ de fonds propres sont séquestrés sur un compte de garantie et gérés par la banque.
Analyse par critère
Beefordeal porte à la connaissance des investisseurs les éléments majeurs qui ont conduit à l'attribution du score. Ces éléments, non exhaustifs, permettent d'avoir une vision d'ensemble du projet. Beefordeal applique plus de 70 points de contrôle au travers de son analyse de risque
Nous invitons les investisseurs à prendre connaissance des éléments détaillés pour bien appréhender le projet sous tous ses angles
| Marchand de Biens | |
|---|---|
| Antériorité | B |
| L’équipe | A |
| Endettement | B |
| Capitaux propres | C |
| Stocks | B |
| Le projet | |
| Situation géographique | B |
| Technique | A |
| Bilan de promotion | B |
| Financement | B |
| Commercial | B |
| B- |
LES INTERVENANTS
| Intervenant Principal | Quatre Cantons |
| Auditeur | Beefordeal |
| Architecte | Laurent PAOLINI | ORSAY |
| Banque | Banque |
| Notaire | LAPOTRE, BROCHAY, DEWALD & LOISEAU-DEWALD |
LE PLANNING
| Permis purgé de tout recours | Avril 2018 |
| Date d’émission prévisionnelle | Juillet 2018 |
| Achat du foncier | Juillet 2018 |
| Lancement des travaux | Septembre 2018 |
| Aménagement intérieur | Octobre 2018 |
| Signature Notaire des lots à bâtir | Octobre 2018 |
| Commercialisation des appartements | Janvier 2019 |
| Remboursement Obligataire Prévisionnel | Décembre 2019 |
- Peu d'offre de grandes surfaces équivalentes sur la ville
- Prix de vente
- Risque standard d'une opération de Marchand de biens.
A PROPOS DU MARCHAND DE BIENS
Créée et gérée depuis 2014 par Olivier SENERS, la société Quatre Cantons a su développer une véritable expertise en terme de valorisation immobilière.
En Intervenant essentiellement sur le secteur de la vallée de Chevreuse, la société a une grande connaissance de son marché local, ce qui lui permet de maitriser la revente des opérations réalisées.
Elle réalise des opérations de « marchands de biens » en se portant acquéreur de biens immobiliers permettant une plus-value rapide à la revente.
Ces plus-values se réalisent grâce à la mise en place de division de constructions existantes (avec ou sans rénovation), de division de terrain à construire permettant la création de lots à bâtir, ou d’un mix des deux solutions.
Les reventes des lots et des terrains sont réalisées exclusivement par les commercialisateurs qui proposent les biens d’origines, minorant ainsi les frais de transaction à l'acquisition.
Cette méthodologie a permis à la société Quatre Cantons de développer un réseau d’apporteur d’affaires efficace.
LES HOMMES CLES
Dès 1993, Olivier SENERS évolue au sein du groupe « De Particulier à Particulier » en tant que Chef puis Directeur de la publicité et Directeur commercial jusque dans les années 2000. En 2000 il fonde le site « immobilier.com » avec comme Partenaire « PAP » et le groupe BNP Paribas.
Entre 2002 et 2007 il rachète et préside successivement les groupes « BELLES DEMEURES » et « A VENDRE A LOUER » Il occupe en 2009 le poste de Directeur Général du Pôle immobilier PRICEMINISTER.
Fort de son expérience opérationnelle et commerciale il fonde en 2011 la société DEVELLOPEMENT IMMOBILIER, société de Promotion immobilière puis en 2014 la société Quatre CANTONS spécialisée dans les activités de marchand de biens.
LES DERNIERES OPERATIONS LIVREES
| Opération | Ville | Nb Lots | Livraison |
|---|---|---|---|
| CROC | Orsay | Division en 4 lots à bâtir | T2 2015 |
| MAGINOT | Orsay | 2 lots à bâtir et conservation du bâti existant | T4 2014 |
| VILLEBON 1 | Villebon | Démolition du bâti et division en 4 lots à bâtir | T2 2015 |
| VERDUN | Orsay | Création d'un lot à bâtir, conservation du bâti existant | T1 2017 |
| MAGNY | Magny les Hameaux | Création de deux lots à bâtir, conservation du bâti existant | T3 2017 |
| CHENES | Orsay | Division du bâti en 2 lots et création d'un lot à bâtir | T2 2018 |
