Le Crowdfunding Immobilier doit-il se limiter aux zones Pinel tendues ?
Le Crowdfunding s’installe durablement en tant que source de financement pour les promoteurs immobiliers, en témoigne les 100 Millions d’euro d’apports en fonds propres réalisés par notre industrie sur l’année 2017.
2018 promet d’enregistrer une performance encore plus importante, favorisée entre autres par les réformes fiscales au bénéfice des investisseurs.
Pour autant il convient de mesurer attentivement la qualité des opérations présentées sur les plateformes.
L’ANALYSE COMMERCIALE, LES DONNEES CLEES
Sans minimiser l’analyse des facteurs administratifs, juridiques, techniques et financiers d’une opération, l’aspect commercial présente souvent le risque le plus sensible.
La marge d’une opération immobilière de logement étant souvent réalisée avec la vente des derniers appartements, il convient de s’assurer que le projet présente les qualités nécessaires à sa bonne commercialisation.
Un certain nombre de questions doivent être soulevées afin de déterminer la pertinence de l’opération :
- Le prix de vente au mètre carré est-il conforme au marché local ?
- Les surfaces réalisées sont-elles en adéquation avec le type de logement recherché par les acquéreurs ?
- La qualité de l’opération correspond-elle à la clientèle cible ?
- Le rythme de commercialisation escompté est-il cohérent avec la capacité d’absorption du marché ?
- La pertinence commerciale d’une opération se mesure donc par un équilibre entre plusieurs facteurs (prix, surface, situation, concurrence, tension du marché et qualité).
LE ZONAGE PINEL, INDICATEUR DE TENSION DU MARCHE
Si l’analyse des facteurs de réussite commerciale d’une opération semble évidente, certaines zones présentent plus de risques que d’autres et demandent une maitrise parfois très fine de son secteur.
Le nouveau zonage PINEL 2018 donne une première indication importante sur la tension des marchés. Classées de A à C, ce découpage s’accompagne d’une liste des villes dont le besoin en logement est le plus important.
Les zones dites « tendues » catégorisées A bis, A et B1 se caractérisent par une offre en logement inférieure à la demande. Dans ce cas, une opération correctement positionnée en termes de prix et de surface ne devrait pas avoir de difficulté majeure à se commercialiser.
A l’inverse les zones B2 et C sont identifiées comme « détendues » et présentent donc un risque plus fort quant à la pleine commercialisation de l’opération ou le rythme de vente.
Dans ce cas, l’analyse de la concurrence, les biens disponibles sur le marché et le rythme de commercialisation sur les 6 derniers mois doivent être scrupuleusement analysés au risque de voir de fort décalage dans la conclusion des opérations.
