Promotions immobilières et Opérations de Marchands de Biens, quelles différences ?
2294, c’est le nombre de projets financés en Crowdfunding immobilier depuis la mise en place du cadre règlementaire en 2014.
7 ans après l’émergence de ce nouveau modèle de financement et d’investissement, l’engouement des investisseurs ne se dément pas et les performances sont au rendez-vous. En 2020, c’est plus de 500 Millions d’euros qui ont été collectés avec un rendement moyen de 9,3% annuel.
Entre 2017 et 2020, le montant moyen des collectes a presque doublé, passant de 466 000 € à 856 000 €. Trois principales raisons à cela :
Le Crowdfunding est devenu une partie intégrante des stratégies de financement des Promoteurs immobiliers. Au fil des années, des acteurs de taille plus importante ont fait leur entrée sur les plateformes. Les opérations historiques de 8 à 10 logements cohabitent désormais avec des programmes de 50 à 100 logements.
De plus, les opérations de Marchands de Biens se sont fortement développées depuis 3 ans. La particularité de ces opérations est un besoin en fond propres plus important. Il est assez courant de lancer des campagnes de collecte supérieures à un ou deux millions d’euros.
Enfin, le contexte sanitaire entrainant une période d’incertitude économique a engagé les banques à être plus exigeante sur la part en fonds propres demandée aux opérateurs immobiliers. En 2021, les opérateurs doivent apporter en moyenne 30% de fonds propres en plus qu’en 2020 pour une même opération.
Si les opérations de Marchands de Biens sont plus nombreuses, c’est avant tout parce que le modèle de financement en crowdfunding répond bien aux contraintes du secteur. Un Marchand de biens a généralement peu de temps entre le moment où il identifie une opportunité et le moment où il doit financer l’acquisition d’un bien. Le rythme rapide des collectes est aligné avec leur besoin de réactivité.
Par ailleurs, alors que les Promoteurs rencontrent aujourd’hui des difficultés à se faire délivrer les autorisations administratives pour l’obtention de Permis de construire, les autorisations de travaux sont quant à elles plus rapide à obtenir. La rénovation de bâtiments anciens, la transformation de bureaux en logement et la surélévation dans les grandes agglomérations participent à la multiplication des projets.
Le succès des campagnes d’opération en Marchand de Biens est également lié au fait que les durées d’investissement sont plus courtes que pour des opérations de Promotion. Généralement programmées sur des périodes 6 à 12 mois contre 18 à 24 pour les opérations de promotion, les investisseurs en quête de d’investissement liquide se diversifient sur ce type de projet.
Si la plupart des investisseurs sont aujourd’hui familiarisés avec les caractéristiques d’une opération de Promotion, il nous est souvent demandé de préciser en quoi consiste les opérations de Marchands de Biens.
Voici un tableau récapitulatif des principales différences :
Opération de Promotion immobilière
Opérations de Marchands de biens
Objectifs
Achat d’un terrain,
Démolition de l’existant,
Construction d’un bâtiment neuf
Revente en bloc ou à la découpe
Travaux lourds
Achat d’un immeuble,
Restructuration des surfaces et
Revente à la découpe
Travaux moyens à légers
Durées moyennes en Crowdfunding
Entre 18 et 24 mois à compter du démarrage des travaux
Court/moyen terme
De 6 à 12 mois entre l’achat et la revente
Court terme
Etapes de réalisation
Etude d’opportunité
Dépose de Permis de construire
Purge des recours
Pré commercialisation
Prêt bancaire et assurances
Achat du terrain
Construction
Vente des lots
Durée total pour le promoteur de 36 à 48 mois
Etude d’opportunité
Autorisation de travaux
Crédit bancaire
Achat de l’immeuble
Travaux
Vente des lots
Durée totale pour le Marchand de 6 à 18 mois
Commercialisation
Pré commercialisation de 40% à 60% avant lancement des travaux
0% de pré commercialisation.
La commercialisation démarre généralement à la fin des travaux
Garanties consentis en Crowdfunding
Caution des dirigeants
Garantie à première demande de la holding de promotion
Caution des dirigeants
Garantie à première demande de la holding du Marchand de biens
Hypothèque de 1er ou 2nd rang (inscrite ou non)
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