Quelles sont les garanties dans le crowdfunding immobilier ?
Vous êtes déjà très nombreux à investir par le biais des plateformes de Crowdfunding et l’engouement des investisseurs va croissant en la matière.
Simple en apparence, le montage d’une opération de financement participatif en immobilier nécessite toutefois la mise en œuvre de contrats qui peuvent nécessiter quelques explications pour bien comprendre les relations entre les investisseurs et les porteurs de projets.
Rappelons que vis-à-vis des investisseurs, le rôle de la plateforme est d’analyser la qualité de l’opération mais également de s’assurer que le montage juridique et financier répond aux obligations légales. De plus, chargées de veiller aux intérêts des investisseurs, les plateformes ont recours à la mise en place de garanties pour prévenir au mieux les risques liés à l’investissement.
Quel est le risque en Crowdfunding immobilier ?
C’est généralement l’une des premières questions que nos interlocuteurs nous posent lorsqu’ils découvrent le Crowdfunding : Quelles garanties avons-nous ? comment l’opérateur va-t-il rembourser les investisseurs ? Que se passe-t-il si l’opérateur n’arrive pas à vendre ?
Avant tout, il est important de rappeler les deux grands principes qui régissent l’investissement. Premierement, l’investissement dans des sociétés non cotées présente un risque de perte partielle ou totale des sommes investies. Ensuite, plus le taux de rémunération de l’investissement est élevé, plus le risque est important.
Face à cette réalité, il est également important d’exposer le taux de défaut constaté depuis 2014, toutes plateformes confondues et qui exprime le nombre de projets ayant entrainés une perte partielle ou totale sur l’ensemble des projets financés et remboursés à date. Ce taux est actuellement de 0,16% selon le baromètre établi par HelloCrowdfunding.
Comment encadrer le risque ?
Si le taux de défaut actuel est de 0,16%, c’est en premier lieu lié à la sélection des projets et à l’analyse scrupuleuse des opérations réalisées en amont. En moyenne, seule 10% des opérations analysées sont proposées aux investisseurs. Les critères de sélection ont pour objectif de ne retenir que les opérations les plus fiables.
Par ailleurs, les opérations bénéficient généralement d’une triple vérification : Les équipes de la plateforme, la banque qui accorde le crédit et l’assureur qui accorde les assurances obligatoires.
En complément, les opérations d’investissements sont accompagnées de garanties dont la robustesse varie selon leurs natures. Pour comprendre en quoi consistent ces garanties, nous avons listé celles communément employées dans les opérations de Crowdfunding.
Quelles sont les cautions, garanties ou sûretés ?
Chaque garantie ou sûreté présente des avantages et des limites. Le cumul des garanties sur une même opération peut permettre de renforcer la capacité de recouvrement en cas de défaut. Chez Beefordeal, l'application de garantie au contrat de financment est systèmatique.
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La caution est un contrat dans lequel un tiers (le garant) s'engage à rembourser les investisseurs à la place de l’emprunteur si celui-ci est dans l'incapacité d’honorer son engagement.
La caution est simple s’il n’existe qu’un seul garant.
La caution est dite « solidaire » s’il existe plusieurs garants
Il convient de s’assurer au préalable que la caution est « solvable », c'est-à-dire qu’elle a bien la capacité financière pour se substituer à l’emprunteur en cas de défaut de ce dernier.
La Garantie Autonome à Première Demande (GAPD) est un contrat qui permet à un bénéficiaire d'exiger le paiement d'une somme d'argent déterminée auprès d'un garant, et ce dès la première demande. Puisque cette garantie est autonome, c'est-à-dire indépendante de l’objet du prêt, le garant n'a pas la possibilité de soulever d'exception, d'objection ou de contestation relative à l'exécution de l'obligation garantie.
Lorsque la Garantie est portée par la société de projet, la GAPD sera conditionnée au remboursement de la banque. C'est pourquoi Beefordeal fait systématiquement et à minima signer la GAPD par la société mère de l’opérateur.
La GAPD ne couvre pas le risque de faillite du promoteur qui se porte garant. En effet, si le garant n'est plus en mesure d'assumer ses obligations pour cause de
L’hypothèque consiste à permettre à un préteur de saisir un bien immobilier appartenant à l’emprunteur pour permettre le remboursement d’un prêt.
En pratique, un contrat est rédigé par un notaire. Le notaire réalise une inscription au registre des hypothèques. De fait, si l’Emprunteur est dans l'incapacité de rembourser sa dette, le Préteur (créancier) qui a procédé à l'inscription pourra saisir le bien et le mettre en vente forcée. C'est de cette manière que le prêt pourra être remboursé.
L'acte est passé devant un notaire mais la garantie n'est pas enregistrée au registre des hypothèques ce qui évite les frais d’inscription.
En cas de défaut de l’emprunteur, le notaire procède à l’inscription de l’hypothèque sur simple demande.
Il faut donc attendre l’inscription pour connaitre le rang, avec un risque qu’un autre bénéficiaire se soit inscrit avant.
L’emprunteur promet au prêteur d'hypothéquer son bien lui assurant ainsi une garantie contre le risque de défaillance. Cette promesse est signée sous seing privé avec l’avantage de ne pas générer de coût notarié ni de coût d’inscription.
En cas de défaut, si l’hypothèque n’est pas inscrite, la promesse permet de réclamer néanmoins des dommages et intérêts.
Ecrit par l'équipes de Beefordeal.
