Le marché de l'immobilier face à la raréfaction de l'offre et de la demande

La loi climat et résilience prévois de geler les loyers et les ventes, et même d’interdire la location des logements considérés comme des passoires thermiques dès 2023 selon leur classification DPE E, F ou G.

Cependant les logements meublés touristiques, tel que ceux loués sur Airbnb, Abritel ou Booking ne sont pas soumis à l’obligation de rénovation. Les pouvoirs publics craignent que ces entreprises deviennent un refuge à passoire thermique.

La société Airbnb vient de lancer une initiative visant à inciter les propriétaires à rénover leur logement grâce à une aide financière. Ainsi, les hôtes du service de location de logements meublés touristiques pourront toucher jusqu’à 2200 euros pour des travaux de rénovation énergétique de leur logement.

L’aide de Airbnb vient notamment s’ajouter au dispositif « Ma Prim Renov’ » et la société s’est associé avec Effy, spécialiste de la rénovation énergétique, pour donner « un coup de pouce » aux hôtes souhaitant réaliser des rénovations.

L’impact de la loi Climat est loin d’être anodin et reste mal appréhender par les propriétaires de logement « Passoire » qui représente tout de même 39 % du parc total. Entre impossibilité technique à isoler correctement les habitations, difficulté de copropriété à entreprendre une action groupée et coût exorbitant des travaux parfois nécessaires, bon nombre de propriétaires sont tentés de vendre leurs logements obsolètes. Mais la vente de ces actifs devient très compliquée.

Ce phénomène laisse présager une raréfaction des logements plébiscités par les investisseurs et éligibles à la location.

Quelles conséquences pour le marché immobilier ?

On observe actuellement une légère inflexion de la demande de logement qui s’explique par :

• La baisse du pouvoir d’achat dû à l’inflation,
  
• La hausse des taux d’intérêt
  
• Et les difficultés croissantes pour les ménages d’obtenir un prêt.
  

L’ensemble de ces facteurs favorisent une baisse de la demande, engendrant logiquement une baisse des prix, si tant est que l’offre de logement reste identique. Et c’est justement sur ce dernier facteur qu’il faut s’attarder.

On estime que beaucoup de propriétaires de petite surface pourraient se retrouver dans l’impossibilité de louer ou vendre leur logement classé E, F ou G, avec en parallèle l’impossibilité de changer la catégorie de leurs actifs au vu d’un coup de rénovation trop important.

Cette situation va sans nul doute et mécaniquement entraîner une baisse de l’offre de logements notamment sur les petites surfaces.

Si l’offre baisse de la même façon (ou plus vite) que la demande de logement, les prix de l’immobilier vont mécaniquement augmenter. Ainsi, le prix des petites surfaces très recherchées par les investisseurs va se maintenir voire augmenter.

En parallèle, la perte de valeur des logements interdits à la location pourrait constituer une aubaine pour les investisseurs en recherche de petites surfaces à louer. Reste à attendre que les propriétaires de passoire thermique acceptent la décote de leurs actifs obsolètes.

Conclusion : il ne faut pas succomber aux sirènes de l’anxiété et de l’angoisse et aux autres discours alarmistes. Le marché de l’immobilier est devenu complexe et le nombre de facteurs pouvant l’impacter sont nombreux. Il est donc important de prendre en considération l’ensemble de ces facteurs pour avoir une lecture plus fine et plus pousser de l’immobilier afin de mieux appréhender le marché et son évolution.