La séléction des projets immobiliers
L'éligibilité du porteur de projet
L'objectif de cette phase est de déterminer la capacité de l'opérateur à réaliser correctement le projet ainsi que sa capacité à rembourser les investisseurs dans le temps.
Historique
Le porteur de projet doit justifier d'un historique d'opérations réussies.
Compétences
Les hommes clés, en charge du pilotage du projet, doivent avoir les compétences et les ressources nécéssaires pour coordonner l'ensemble du projet..
Capacités financières
L'analyse financière (ressources, endettement, encours ...) fournis des indications sur la solvabilité du porteur de projet dans le temps.
L’audit du projet immobilier
L'analyse juridique
Le permis validé, il faut que l’ensemble des recours soient purgés, ce qui veut dire que plus aucune réclamation d’un tiers ne pourra compromettre la réalisation du projet.
L'analyse technique
Nous veillons à ce que la construction tienne compte des caractéristiques de sol. Nous détaillons également la liste des intervenants dans la construction de l’opération afin de déterminer leur niveau de fiabilité.
L'analyse commerciale
Chaque opération doit avoir fait l’objet d’une étude de marché approfondie présentant l’existence d’une clientèle selon la nature des biens réalisés, l’état de la concurrence, les forces et faiblesses de l'emplacement, le positionnement tarifaire de l’opération face au marché.
L'analyse du bilan prévisionnel
Le bilan prévisionnel de l’opération indique la marge de manœuvre du promoteur pour la réalisation de son opération. Pour que le bilan soit valide, il est impératif que le promoteur maitrise son coût de construction sans être trop optimiste au risque de voir sa marge se dégrader.
L'analyse du financement
Le financement de l’opération doit couvrir l’ensemble des dépenses au moment où elles surviennent. Le financement bancaire ainsi que le niveau de pré commercialisation sont deux indicateurs clés qui assurent la couverture de financement.
Les facteurs essentiels d'éligibilité des projets
Garanties techniques
Le projet doit disposer des garanties techniques obligatoires, attribuées par un assureur (Dommage ouvrage, Risque tout chantier).
Permis de construire
Il doit être validé et purgé de tout recours pour qu'aucun tiers ne puisse s'opposer à la réalisation de l'opération.
Analyse de marché
Elle détermine le positionnement commercial de l'opération et confirme la capacité du porteur de projet à commercialiser 100% du projet.
Garantie financière
Au travers de la GFA, la banque garantit aux acquéreurs des biens, la réalisation du chantier en cas de défaut du promoteur.
Pré-commercialisation
Une commercialisation de 50% minimum des lots assure la trésorerie nécéssaire pour la réalisation de l'opération en complément des fonds propres et du crédit banquaire.
Garantie à Première demande*
La Garantire de remboursement à Première Demande constitue un recours pour les investisseurs et peut limiter les pertes éventuelles.
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