Description
EN SYNTHESE
- La première opération de promotion consiste en la réalisation de 8 logements sur un batiment en R +5 pour une surface totale habitable de 567 m² dans le centre ville de Montreuil (93), à deux pas de la Mairie.
- La seconde opération de promotion consiste en la réalisation de 6 logements sur un bâtiment en R +1 + combles pour une surface totale habitables de 575 m² et 12 parkings sur un niveau de sous-sol dans le centre-ville de Bois d’Arcy (78)
Chaque opération bénéficie d’un permis de construire purgé, des assurances de fin d’achèvement (GFA) et de dommage Ouvrage (DO) accordées ainsi que d’un taux de précommercialisassions globale de plus de 60%.
Beefordeal vous offre la possibilité de diversifier votre investissement sur deux opérations simultanées sur un horizon de 24 mois au taux de 10% par an pour un montant total recherché de 1 200 000 €.
Les fonds seront apportés en compte courant d’associés dans les SCCV. Un Privilège de Préteur de Deniers équivalent à une hypothèque de 1er rang sera consenti par l’opérateur et 20 % du produit des ventes seront affectés au remboursement et conservés en séquestre pour venir sécuriser une partie du capital investis.
Opération Villa Gaillard à Montreuil
Opération Jean Jaures à Bois d'Arcy
AIDE A LA DECISION
DOCUMENTS DISPONIBLES
Résumé d'opération
Statuts BEECAP FP9
Statuts SCCV Villa Gaillard
Statuts SCCV Jean Jaures
Certificat de non recours Jean Jaures
Ratios financiers
DONNEES CHIFFREES CONSOLIDEES
| Type | Contributeur | Part | Montant |
|---|---|---|---|
| Apports | 100 % | 1 600 000 € | |
| dont Fonds propres | Promoteur | 30 % | 400 000 € |
| dont financement obligataire | Investisseurs Beefordeal | 70 % | 1 200 000 € |
| Pré commercialisation | 4 414 800 € | ||
| Total des ressources | 6 014 800 € |
| Charge foncière | 1 537 000 € |
| Coûts Travaux | 2 519 000 € |
| Honoraires | 977 000 € |
| Frais financiers & divers | 501 000 € |
| TVA résiduelle | 562 000 € |
| Total prix de revient | 6 096 000 € |
|---|---|
| Chiffre d'affaires TTC | 7 097 000 € |
| Marge Opérationnelle | 1 001 000 € |
| Taux de marge | 14,10% |
Ressources : 6 014 800 €
DETAIL D'OPERATION - VILLA GAILLARD (Montreuil)
LA LOCALISATION
Montreuil est une commune située dans le département de la Seine-Saint-Denis, en région Île-de-France. Il s'agit de la deuxième ville la plus peuplée du département, après Saint-Denis, et la cinquième de la région Île-de-France. La commune couvre un territoire d'une superficie de 8,92 km² avec 105 000 habitants.
L’environnement immédiat est constitué de collectifs d’habitation en R+6 à R+8. Dans le prolongement de la rue Clotilde Gaillard, se trouvent des immeubles tertiaires.
La mairie, les commerce de proximité ainsi que le centre commercial Grand Angle sont à environ 500 m à pied du site.
Le terrain se situe sur les parcelles BU 216 pour une superficie de 250 m², sur lequel se trouvait initiallement une petite maison de ville.
- Centre ville,
- Mairie et centre commercial Grand Angle à 500 m
- 4 lignes de bus (102, 121, 122, N34) à moins de 100 m,
- Métro ligne 9 à 280 m,
LE PROJET VILLA GAILLARD
| Adresse | 25 rue Clotilde Gaillard, Montreuil (93) |
| N° de cadastre | BU 216 |
| N° de permis de construire | PC 94048 15 B 0108 |
| Date d’obtention du permis | 26 Otobre 2015 |
| Transfert de PC | Fevrier 2019 |
| Date de purge | Mars 2021 |
| Composition | 6 x T3; 2 x T4 Duplex |
| Surface plancher | 598 m² |
| Surface habitable | 567,51 m² |
| Surface du terrain | 250 m² |
Le projet de promotion porte sur la réalisation d’un bâtiment en R+5 comprenant 8 logements pour 568 m² habitables et 4 parkings extérieurs au 25 rue Clotilde Gaillard à Montreuil (93100).
Le démarrage des travaux de construction est prévu à partir de mai 2021 pour une livraison au 2ème trimestre 2022.
En accord avec le propriétaire, la démolition de la maison existante a été effectuée fin 2020 et la préparation du terrain pour les fondations entrepris au 1er trimestre 2021.
La construction est prise en charge par BATEX CONSTRUCTIONS qui est la structure tous corps d’état de DM Immobilier et qui intervient sur tous ces projets.
La livraison est prévue pour T1 2023.
A ce jour, 4 lots ont été réservés. Cela représente 50 % en volume et 56,5% en valeur.
Les lots restants à la vente sont :
- 4 x T3 de 63 m²
| Type | Etage | Surface m² | Exterieur m² | Prix/m² | Prix TTC | Statut | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| T3 | R+1 | 63,19 | 1,87 | 7 201 | 455 000 | Dation | |
| T3 | R+1 | 63,53 | 1,87 | 7 209 | 458 000 | Disponible | |
| T3 | R+2 | 63,19 | 1,87 | 7 311 | 462 000 | Réservé | |
| T3 | R+2 | 63,53 | 1,87 | 7 319 | 465 000 | Disponible | |
| T3 | R+3 | 63,19 | 1,87 | 7 411 | 468 300 | Disponible | |
| T3 | R+3 | 63,53 | 1,87 | 7 419 | 471 300 | Disponible | |
| T4 Duplex | R+4/+5 | 94,33 | 69,93 | 7 583 | 715 300 | Réservé | |
| T4 Duplex | R+4/+5 | 93,02 | 67,7 | 7 585 | 705 600 | Réservé | |
| Parking | 17 500 | Réservé | |||||
| Parking | 17 500 | Réservé | |||||
| Parking | 17 500 | Disponible | |||||
| Parking | 17 500 | Disponible | |||||
| 8 | 567,51 | 7 589,5 | 4 307 100 |
Compte tenu de la localisation et des prestations proposées, l’opération VILLA GAILLARD avec un prix de vente moyen de 7.042 €/m², est correctement positionné face aux produits concurrents.
A noter également que le nombre de lots disponibles sur le marché du neuf à Montreuil est assez faible.
| Programme | Opérateur | Nombre de lots | Lots disponibles | Prix au /m² |
|---|---|---|---|---|
| Sorita | N/C | 20 | 1 | 7 700 €/m² |
| Villa Alexis Lepere | Foncière Escudier | 39 | 8 | de 6 200€ à 9 078€/m² |
| Pur Montreuil | AYMO | 14 | 1 | 7 407 €/m² |
| Pvc 75 | N/C | 7 | 3 | de 6 400 € à 7 200 €/m² |
| Oxygene | COFFIM | 16 | Pas encore lancé | |
| Quartier Nature | N/C | 19 | 18 | de 4 400 € à 5 900 €/m² |
| Charge foncière | 1 033 000 € |
| Coûts Travaux | 1 329 000 € |
| Honoraires techniques | 566 000 € |
| Frais financiers & divers | 259 000 € |
| Tva résiduelle | 377 000 € |
| Total prix de revient | 3 564 000 € |
|---|---|
| Chiffre d'affaires | 4 307 100 € |
| Marge Opérationnelle | 707 000 € |
| Taux de marge sur CA TTC | 16,5% |
RATIO DU BILAN :
- Part de la charge foncière : 33%
- Honoraire techniques sur cout travaux : 10,5%
- Honoraire de gestion sur CA TTC: 5,6%
- Coût de travaux : 2.000 €HT/m²
- Prix de vente moyen : 7.589 €/m²
DETAIL D'OPERATION - JEAN JAURES (Bois d'Arcy)
LA LOCALISATION
Bois-d'Arcy est une commune française du département des Yvelines, en région Île-de-France, située à 18 km à l'ouest de Paris. Elle compte 6 401 logements dont 92,5 % de résidences principales avec 64,1 % de propriétaires.
L’environnement immédiat est constitué de pavillons ou de collectifs d’habitation en R + 4 à R +5.
Le foncier est proche de toute commodité.
- Mairie 350 m
- Crèche Ecole et collège 250 m et 400 m
- Centre commerciaux 1 Km
- Gare de Fontenay-le-Fleury – Bois d'Arcy, ligne N,
- Les bus desservent aussi les gares de Trappes, Montigny-le-Bretonneux, Versailles et Saint-Cyr-l'École
LE PROJET JEAN JAURES
| Adresse | 1 Bis Rue Edouard Vaillant Bois d'Arcy (78390) |
| N° de cadastre | BI 38 |
| N° de permis de construire | PC 78073 20 B1029 |
| Date d’obtention du permis | 26 Février 2021 |
| Date de purge | Juin 2021 |
| Composition | 1 x T2; 3 x T4; 2 x T5 |
| Surface plancher | 669 m² |
| Surface habitable | 574,71 m² |
| Surface du terrain | 950 m² |
Le projet de promotion porte sur la réalisation d’un bâtiment en R +1 + combles comprenant 6 logements pour 575 m² habitables et 12 parkings sur un niveau de sous-sol dans le centre-ville de Bois d’Arcy (78)
Le terrain à été vendu par la Mairie.
Le démarrage des travaux de construction est prévu à partir de novembre 2021 pour une livraison au T1 trimestre 2023.
La construction est prise en charge par BATEX CONSTRUCTIONS qui est la structure tous corps d’état de DM Immobilier et qui intervient sur tous ces projets
A ce jour, 4 lots ont été réservés. Cela représente 66% en volume et 58% en valeur.
Les lots restants à la vente sont :
- 1 x T4 de 102,92 m²
- 1 x T5 de 112,84 m²
| Type | Etage | Surface m² | Exterieur m² | Prix/m² | Prix TTC | Statut | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| T5 | RDC | 122,34 | 222,47 | 4 610 | 564 000 | Réservé | |
| T4 | RDC/R+1 | 91,52 | 148,07 | 5 157 | 472 000 | Réservé | |
| T4 | RDC/R+1 | 94,4 | 223,66 | 5 180 | 489 000 | Réservé | |
| T2 | R+1 | 50,69 | 6,27 | 4 143 | 210 000 | Réservé | |
| T4 | R+1 | 102,92 | 5,6 | 5 043 | 519 000 | Disponible | |
| T5 | R+2 | 112,84 | 57,22 | 4 750 | 536 000 | Disponible | |
| 6 | 574,71 | 4 855 | 2 790 000 |
Compte tenu de la localisation et des prestations proposées, l’opération Jean Jaures avec un prix de vente moyen de 4.800 €/m², est correctement positionné face aux produits concurrents.
A noter également que le nombre de lots disponibles sur le marché du neuf à Bois d'Arcy est faible.
| Programme | Opérateur | Nombre de lots | Lots disponibles | Prix au /m² |
|---|---|---|---|---|
| Jardin Gabin | N/C | 40 | 2 | 5 300 €/m² |
| Neuf Bois | Courtier du Neuf | 35 | 6 | de 4 800€ à 6 400€/m² |
| Tempo | Edouard Denis | 4 | 4 | de 4 600€ à 6 200€/m² |
| Le 34 | N/C | 51 | 4 | de 4 700 € à 5 200 €/m² |
| Les Clayes d'Arcy | N/C | 24 | 1 | 5 100 €/m² |
| Summertime | ARC | 66 | 3 | de 4 400 € à 5 900 €/m² |
| Charge foncière | 504 000 € |
| Coûts Travaux | 1 190 000 € |
| Honoraires techniques | 411 000 € |
| Frais financiers & divers | 258 000 € |
| Tva résiduelle | 187 000 € |
| Total prix de revient | 2 550 000 € |
|---|---|
| Chiffre d'affaires | 2 790 100 € |
| Marge Opérationnelle | 240 000 € |
| Taux de marge sur CA TTC | 8,19% |
RATIO DU BILAN :
- Part de la charge foncière : 19%
- Honoraire techniques sur cout travaux : 8,5%
- Honoraire de gestion sur CA TTC: 5,6%
- Coût de travaux : 1.778 €HT/m²
- Prix de vente moyen : 4.855 €/m²
Analyse par critère
Beefordeal porte à la connaissance des investisseurs les éléments majeurs qui ont conduit à l'attribution du score. Ces éléments, non exhaustifs, permettent d'avoir une vision d'ensemble du projet. Beefordeal applique plus de 70 points de contrôle au travers de son analyse de risque
Nous invitons les investisseurs à prendre connaissance des éléments détaillés pour bien appréhender le projet sous tous ses angles
| Promoteur | |
|---|---|
| Antériorité | B |
| L’équipe | A |
| Endettement | A |
| Capitaux propres | B |
| Stocks | A |
| Les projets | |
| Situation géographique | B |
| Technique | A- |
| Bilan de promotion | B |
| Financement | C+ |
| Commercial | A |
| B |
LES INTERVENANTS
| Intervenant Principal | DM Immobilier Holding |
| Auditeur | Beefordeal |
| Bureau de contrôle SPS | Qualiconsult |
| Bureau technique Bâtiment | PCE TECH |
| Construction | BATEX |
| Banque | Banque |
LE PLANNING
| Emission Obligataire | Novembre 2021 |
| Acquisition foncière | Novembre 2021 |
| Acquisition Fonciere | Novembre 2021 |
| Livraison | T1 2023 |
| Remboursement Prévisionnel | Novembre 2023 |
- Pré commercialisation à >60%
- Marge d'opération
- Affectation du produit des ventes (20%)
- Inscription en Privilège de Preteur de Deniers
- Risque standard d'une opération de promotion immobilière de logements
A PROPOS DU PROMOTEUR
DM IMMOBILIER a été créé en 2013 par Mr DE MATOS qui œuvre dans la promotion immobilière et le bâtiment depuis plus de 35 ans.
Depuis 2013, le promoteur a réalisé 6 opérations pour un Chiffre d’Affaires total de 20 Millions d’euros et représentant environ 80 logements.
BATEX construction est une entreprise de travaux général. Détenue par José CERQUERIRA DE MATOS et réalise les travaux pour les opérations piloté par DM IMMOBILIER et réalise également des constructions de maison individuelles.
LES'HOMMES CLES
Juin 1986 : Création de la SARL JCM, société de bâtiment tout corps d’’état Vendu en 1999,
2001 – 2007 : Création de la SARL USURBAT ayant comme activité la construction de bâtiments tous corps d’état, spécialisé dans la construction d’immeubles collectifs destinés à l’habitation,
En 2013 : Création de DM IMMOBILIER société de promotion immobilière,
En 2016 : Il crée en complémente la société BATEX Construction qui effectue les travaux des projets de promotion.
LES DERNIERES OPERATIONS LIVREES
| Programme | Ville | Nb Lots | Livraison |
|---|---|---|---|
| Les Jardins de Cossigny | Brie Comte Robert (77) | 36 | 06/2016 |
| Eden Avenue | Tremblay en France (93) | 18 | 08/2016 |
| Résidence Etoile | Vaujours (93) | 9 | 03/2017 |
| Orée du Parc | Livry Gargan (93) | 22 | 06/2018 |
| Horizon d'Issy | Issy Les Moulineaux (92) | 4 | 03/2019 |
| Résidence du Moulin | Etang la Ville (78) | 6 | 09/2019 |
