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Tout savoir sur le Crowdfunding immobilier

Tout savoir sur le Crowdfunding immobilier

Tout le monde à déjà entendu parler de crowdfunding (financement participatif) mais la plupart se posent encore beaucoup de questions. Comment ça marche, quels sont les risques, est-ce vraiment sérieux ou encore est-ce fait pour moi ?

Qu’est ce que le crowdfunding également appelé financement participatif ?

Afin de répondre à toutes vos questions, nous avons rédigé pour vous un guide pratique. Cela vous permettra de mieux comprendre ce nouveau mode d’investissement, notamment appliqué au domaine de l’immobilier.

Pourquoi l’immobilier ?

Premièrement parceque beefordeal est spécialiste du Crowdfunding immobilier.
Deuxièmement parceque c’est le domaine du Crowdfunding qui enregistre le plus gros volume de levées de fonds à ce jour. Et oui, la pierre reste définitivement le domaine d’investissement préféré des Français.

Nous allons donc essayer de répondre le plus clairement possible aux questions que la plupart d’entre vous se posent. Le Crowdfunding est une nouvelle forme de financement qui permet à des particuliers et entreprises d’investir aux cotés de professionnels pour leur permettre de financer leur développement.

Le Crowdfunding immobilier est une nouvelle forme de financement qui permet à des particuliers et entreprises d’investir aux cotés de professionnels pour leur permettre de financer leur développement.

Dans le cadre du Crowdfunding immobilier, des particuliers investissent au coté d’un promoteur pour la réalisation d’un programme immobilier. A l’issue de l’opération, soit 12 à 24 mois plus tard, ils sont remboursés et récupèrent également des intérêts. Il faut toutefois être très attentif aux projets qui vous sont proposés car si le rendement peut être élevé, le risque peut l’être tout autant.

Pour comprendre pourquoi le crowdfunding immobilier séduit les professionnels, il faut comprendre comment se finance une opération immobilière. Vous allez découvrir pourquoi un promoteur a besoin de fonds!


Le financement d’une opération immobilière

Car financer une opération immobilière demande généralement de gros moyen financier. Le premier réflexe d’un promoteur est tout naturellement de s’adresse à sa banque. Il va tenter de contracter un prêt. Si la banque juge son projet fiable, elle va lui apporter des fonds.
Cependant la banque ne lui prêtera rarement plus de 30% des financements nécessaires. Elle va en revanche lui imposer deux conditions :
Cependant la banque ne lui prêtera rarement plus de 30% des financements nécessaires.

  1. Vendre au minimum 50% de son programme avant même de démarrer la construction. Ceci permettra de valider l’intérêt du projet auprès des clients potentiels et financer la majeure partie de son opération. On appel cela la VEFA (Vente en l’état de Future Achèvement)
  2. Apporter 10 à 20% du coût de réalisation global en fonds propres.
C’est donc sur cette part en fonds propres que le promoteur à réellement besoin d’apport. Car il ne dispose pas toujours de ces sommes disponibles sur son compte en banque.

Comment le professionnel peut il lever des fonds ?

Pour récolter des fonds par le biais d’une plateforme de financement participatif, le promoteur à deux possibilités :

  • Soit il ouvre son capital en proposant des parts de sa société. Auquel cas les investisseurs vont devenir actionnaires de sa société.
  • Soit il émet des obligations qu’il va proposer à la souscription auprès d’une communauté d’investisseurs.

A savoir : Un emprunt obligataire est un titre de créance négociable émis dans notre cas par le promoteur, qui reçoit une certaine somme d’argent en prêt de la part des souscripteurs. Cet emprunt obligataire est divisé en part que l’on appel des obligations.

La différence entre ces deux formules est majeure et simple à comprendre :


  • Si vous investissez dans des parts de la société au titre d’une participation au capital de l’entreprise, votre investissement sera solidaire de la marge dégagée par le projet. Dans notre cas, si le promoteur ne parvient pas à dégager la marge prévue au départ, la rentabilité de votre investissement sera dégradée d’autant.
  • Une obligation quant à elle n’est pas impactée par la rentabilité de l’opération. Elle fonctionne selon le principe du prêt avec un taux d’intérêt fixe et une durée déterminée.
Soucieux de sécuriser au maximum l’investissement de notre communauté, Beefordeal privilégie l’investissement en obligation.

Pourquoi un opérateur fait il appel au Crowdfunding immobilier

Comme nous venons de le voir, la capacité financière d’un opérateur immobilier défini clairement sa capacité de développement. Pour faire simple, plus l’opérateur à de fonds disponible, plus il pourra faire d’opération et pourra se développer.

Il arrive donc souvent qu’un promoteur ait suffisamment de fonds pour financer une opération mais pas assez pour en financer plusieurs. Or, lorsque l’on dispose d’une équipe étoffée, il faut pouvoir faire travailler ses forces sur plusieurs projets.

plus l’opérateur à de fonds disponible, plus il pourra faire d’opération et pourra se développer.
Par ailleurs, beaucoup se posent la question de savoir pourquoi un promoteur emprunterait auprès des particuliers plutôt qu’à une banque ? La réponse est simple. Ce n’est pas possible. Comme expliqué au dessus, la banque ne prêtera pas plus de 30% ! Et pour ceux qui veulent se prêter à un petit calcule, je vous propose l’équation suivante :

  • j’ai 500 000 € avec lesquels je peux financer une opération qui me coutera 5 000 000 € et me rapportera 900 000 € de marge.
    • est-ce préférable que je m’autofinance ?
    • ou ais-je intérêt à emprunter 50% de mes fonds propres sur 24 mois à 10% de rendement pour l’investisseur – soit 250 000€ qui me couterons 50 000€ (250 000 x 10% sur 2 ans) ?
    • Certes ma marge ne sera plus que de 850 000€ mais je disposerais alors de 250 000€ de fonds propre pour une autre opération.

Selon nous, le calcule est vite fait !


Pourquoi et comment sont sélectionnés les projets

Vous l’aurez donc bien compris, tous les opérateurs immobiliers sont en perpétuel recherche de fonds. Sans financement, ils ne peuvent pas développer leur entreprise.

Pourquoi une séléction ?

Cependant, tous les professionnels n’ont pas les mêmes compétences. Ils n’ont pas tous la même santé financière ou ne sont pas tous aussi sérieux. Par ailleurs, chaque projet est spécifique. Il convient donc de bien les analyser pour s’assurer de ne pas investir dans n’importe quoi …

tous les professionnels n’ont pas les mêmes compétences et la même santé financière

Il est donc primordial de bien sélectionner les entreprises et les projets dans lesquels investir. Et c’est là notre mission première en tant que plateforme de Crowdfunding immobilier !

En quoi consiste l'audit ?

La sélection est une affaire de professionnel est doit être minutieusement conduite. Notre objectif est de ne retenir que les projets les plus solides. Au menu de cet audit, deux niveaux d’analyse sont réalisés :


  • La qualité et la solvabilité du professionnel : l’objectif étant de s’assurer que l’entreprise dispose bien des compétences et de l’expérience nécessaire à la réalisation de ses projets. Il est également nécessaire que l’entreprise est un niveau de solvabilité suffisante pour être sûr de rembourser les investisseurs à la fin de l’opération.
  • La qualité et la maturité de l’opération : dans ce cadre, nous analysons les différentes natures de risque d’une opération immobilière (Administrative, juridique, technique, commerciale et financière)
Une fois cette analyse réalisée, et si le projet est retenu, nous le proposons à notre communauté d’investisseur.

Qui peut investir ?

Le crowdfunding est ouvert au plus grand nombre. C’est là le fondement même du Crowdfunding ! Rappelons également que l’objectif est pour nous de démocratiser l’investissement. Permettre à chacun d’investir dans des domaines jusque là réservés à une minorité fortunée est un de nos moteurs.

Cependant, quelques mesures de vigilance s’imposent. Car il n’existe pas d’investissement sans risque. C’est pourquoi nous vous conseillons de bien choisir votre plateforme d’investissement et vous suggérons une ligne de conduite à tenir :

Le crowdfunding est accessible au plus grand nombre. C’est là le fondement même du Crowdfunding

  • Bien sélectionner la plateforme dans laquelle vous souhaitez investir : toutes les plateformes n’ont pas les mêmes critères de sélection, le même positionnement et le même niveau d’agrément !
  • Diversifier vos investissements: Nous ne le répéterons jamais assez mais la diversification est la clé de l’équilibre de votre portefeuille d’investissement,
  • Limitez vos investissements à hauteur de 10% de votre patrimoine : même si un projet vous séduit, garder en tête la règle de diversification,
  • Lisez attentivement les analyses réalisés par la plateforme et n’hésitez pas à contacter directement le service client : une plateforme sérieuse est avant tout là pour vous conseiller et vous éclairer sur les projets.
  • Préférez les projets dont le niveau de maturité est avancé : ces projets présenterons plus de garanties quand à l’issue des remboursements.
Prenez également connaissance de nos 7 règles d’or pour investir en Crowdfunding.

Quel rendement attendre d’un investissement en Crowdfunding immobilier ?

Les rendements varient de 8% à 15% selon le projet et sa maturité. C’est l’audit du professionnel et l’analyse du projet qui déterminent le niveau de rendement proposé.
Plus le projet présentera de garantie, plus le rendement sera bas. En moyenne, les rendements proposés sont de l’ordre de 10% par an.

Quels sont les risques ?

De manière générique, l’investissement dans des sociétés non cotées présente un risque de perte, total ou partiel, de votre investissement ainsi qu’un risque d’iliquidité. C’est la raison pour laquelle une sélection rigoureuse des projets est primordiale.
L’investissement immobilier peut être source de profit. Il cependant un certain nombre de risques propre à l’activité immobilière
L’investissement immobilier peut être source de profit. Il cependant un certain nombre de risques propre à l’activité immobilière : Les projets proposés sont soumis à des risques intrinsèques tels que juridiques, techniques, financiers et opérationnels, mais aussi extrinsèques tels que climatiques, macroéconomiques, commerciale et législatifs.
C’est pourquoi il est impératif de disposer d’un minimum de garanties même si celles-ci ne couvriront pas 100% du risque :

  • Un niveau de maturité avancé qui écartera ou limitera la majeur partie des risques extrinsèques et le risque commercial,
  • Un niveau de commercialisation élevé qui garantira la capacité de financement et limitera d’autant le risque commercial,
  • Des garanties de remboursement telles qu’une caution du promoteur ou une Garantie Autonome à Première Demande (GAPD) apporteront une sécurité complémentaire

Existe-t-il un cadre règlementaire ?

Oui ! La plateforme doit avoir le statut de Conseiller en Investissement Participatif (CIP) ou de Professionnel en Service d’Investissement (PSI). Elle doit être inscrite à l’ORIAS. Vous l’identifierai très vite grâce au logo que la plateforme affiche souvent en bas de page.

Si vous ne voyez pas ce logo, passez votre chemin ! Car cela voudra dire que l’Autorité des Marchés Financier (AMF) n’a pas donné son aval sur les processus de gestion et la conformité de la plateforme. vis à vis du cadre règlementaire.

On parle de Holding d’investissement, qu’est ce que c’est ?

En regardant de plus prêt le montage juridique qui entour l’investissement on constate que la Holding d’investissement est centrale.

L'ingénierie financière

Pour faire simple, l’investissement fonctionne autour de 5 acteurs :


  1. La plateforme: Elle organise les levées de fonds, suit les souscriptions et assure le bon déroulé du projet jusqu’à sa finalisation. C’est elle qui gère le bon déroulement de l’investissement de A à Z,
  2. Les investisseurs : Ils contribuent au financement du projet en souscrivant au travers de la plateforme,
  3. La holding d’investissement : C’est une entité juridique spécialement créée pour le projet, qui regroupe tous les investisseurs et permet de limiter leur responsabilité à hauteur des sommes individuellement engagées. Ce point est crucial dans un cas extrême d’échec du projet,
  4. La société de promotion : C’est la société mère du promoteur sur laquelle repose généralement les garanties financière tel que les cautions ou la GADP,
  5. La société de projet (la cible): détenue par la société mère de promotion, elle sera spécialement créée pour le projet afin d’isoler et clarifier la gestion financière du reste du groupe.

Le modèle obligataire

  1. Les investisseurs souscrivent au travers de la plateforme
  2. Ils sont regroupés dans une holding. C’est la holding qui investi dans la société de projet
  3. A l’issue de l’opération, la société de projet rembourse les investisseurs
  4. La société mère se porte caution pour la société de projet qui lui appartient.

Vous noterez que les sommes investies sont directement versées au profit de la holding d’investissement. Elles ne transitent pas vers la plateforme.

Ceci est le schéma d’investissement dit « obligataire », le plus courant et le plus simple. C’est ce schéma que Beefordeal à choisi pour formaliser ses investissements.

D’autres montages existent dans le cadre des prises de participation en action mais ce n’est pas l’objet de notre présentation du jour.


Si cet article vous a éclairer sur le Crowdfunding immobilier et son intérêt, inscrivez vous sur www.beefordeal.com et retrouvez tous nos projets en cours de financement.

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